Você não precisa pagar IPTU/ITU de imóvel não entregue (e pode pedir devolução do que já pagou)


Postado: 10/02/2020

É isso mesmo que você leu.

Se você tiver comprado um imóvel na planta, a obrigação de pagar o IPTU/ITU é da construtora, até que o lote fique pronto (entrega do lote ou das chaves, caso seja uma casa ou apartamento).

Só a partir da entrega, a responsabilidade pelo pagamento do imposto passa a ser sua.

Vamos entender a situação.

A cobrança indevida do IPTU/ITU

Se você comprou algum imóvel na planta, ou mesmo um lote em um condomínio fechado, eles serão entregues provavelmente daqui a alguns anos, certo?

Você também deve ter assinado um contrato que trazia uma cláusula obrigando você, comprador, a pagar o IPTU ou o ITU, até a entrega do imóvel.

Mesmo que você tenha assinado o contrato, e tenha, de fato, lido a cláusula e concordado com ela, ainda assim, você não precisa pagar o imposto.

E, se já pagou o imposto, é possível você pedir a devolução do dinheiro, com juros e correção monetária.

Como acontece na prática?

Dia desses, numa festinha de 5 anos de um filho de um conhecido, passei por uma situação no mínimo constrangedora, por conta dessa questão do IPTU/ITU.

Nessas festinhas costumam ter muitas pessoas que você nunca viu na vida.

Havia uma pessoa, sentada na mesma mesa que a minha. Ele começou a puxar conversa sobre vários assuntos, até descobrir que eu era advogado.

Ele me fez várias perguntas e eu, que sou um advogado que gosta de ensinar, acabei respondendo a todas – confesso que até com uma certa alegria, porque estava conversando sobre o que gosto de fazer.

Descobri que ele era médico, e que havia acabado de comprar um lote em um condomínio fechado.

A ideia dele era comprar mais barato agora, para no futuro, quando o condomínio fosse entregue, construir a casa dos sonhos.

Sempre pensou em sair do apartamento e ir para uma casa com quintal grande e condomínio fechado, enquanto as crianças ainda eram pequenas.

Na hora, lembrei de algumas demandas que temos no escritório, sobre a cobrança indevida de IPTU/ITU nesses casos.

E perguntei para ele se ele já estava pagando o imposto do lote.

Ele disse que não, mas que começaria a pagar a partir de janeiro de 2020 (agora).

Eu disse que nosso escritório era especializado em Direito Imobiliário e que já havíamos lidado com situações como a dele.

Falei que a cobrança era indevida e que ele não precisaria pagar.

Ele, mudando drasticamente o tom da conversa, disse que não.

“Não posso fazer isso”, disse, “porque eu assinei um contrato”.

Disse ainda que não ia mudar de opinião depois que o negócio já tinha sido feito.

Ficou alterado, e esbravejou “por isso que o Brasil não vai pra frente, porque as pessoas não respeitam os compromissos firmados”.

Para não estragar a festa, concordei com ele e mudamos o rumo da prosa.

Por que o IPTU/ITU não pode ser cobrado nesses casos?

Se tivesse tido uma outra oportunidade de conversar sobre o assunto, teria explicado que a questão aqui não é bem de “desrespeito” ao contrato.

Nem tudo que está num contrato é permitido ou está dentro do que a lei permite.

Devemos lembrar que não temos opção de discutir as cláusulas desse tipo de contrato com as construtoras.

Ou aceitamos, ou simplesmente não compramos.

Justamente por isso, muita gente nem lê o contrato direito.

E essas cláusulas costumam ficar escondidas, no meio de um texto de letras miúdas.

Por sorte, a lei brasileira não permite que empresas elaborem contratos com cláusulas abusivas.

E, se existe uma cláusula abusiva no contrato, ela pode ser questionada.

Na prática, sabemos que questionar a ilegalidade de uma cláusula do contrato não vai fazer a menor diferença.

Se a cláusula abusiva trouxer maior prejuízo ao consumidor, ele pode pedir a anulação da cláusula na Justiça.

Como a Justiça entende a cobrança do imposto?

Explicando isso ao nosso colega, teria dito que essa cláusula, que transfere a responsabilidade do pagamento do imposto ao comprador, mesmo antes da entrega do imóvel, é totalmente abusiva.

Por coincidência, a Justiça de Goiás condenou, há não muito tempo, a mesma empresa que havia vendido o lote para o meu companheiro de conversa na festinha, a devolver todos os valores pagos de IPTU/ITU até a data da entrega do lote.

E a justificativa da condenação foi exatamente esta: cláusula contratual de transferência de responsabilidade pelo tributo antes da entrega do imóvel é nula, por ser abusiva.

Para não expor nossos clientes, trago uma outra decisao, de 2017, também do Tribunal de Justiça de Goiás, que trata do pagamento antecipado do IPTU/ITU.

Apelação Cível Nº 70074429804 (Nº CNJ: 0207095-97.2017.8.21.7000) 2017/CÍVEL

(…) Despesas condominiais e IPTU: A Promitente compradora do imóvel torna-se responsável pelo pagamento das despesas condominiais e de IPTU apenas após sua imissão na posse do imóvel, ficando a Promitente Vendedora responsável pelas importâncias respectivas até a entrega da unidade.

Caso queira acessar a decisão na íntegra, clique aqui.

Note que, além de não dever o imposto, o comprador também não pode ser responsabilizado por despesas condominiais.

Você deve até estar se questionando: se foi colocado no contrato que o comprador pagaria o imposto, mesmo antes do lote ser entregue, como é possível mudar essa situação?

Vou te explicar!

Temos uma outra situação aqui que merece a sua atenção.

Mesmo que você já tenha pago esses impostos, através de uma decisão judicial, é possível ser ressarcido de todos os valores pagos.

E com juros e correção monetária, é bom lembrar!

No caso do nosso colega médico, ele havia acabado de comprar o lote, e iria começar a pagar o IPTU/ITU agora, em 2020.

No exemplo que mencionei mais acima, da decisão do Tribunal aqui de Goiás, o comprador já havia pago 2 anos de IPTU/ITU.

Nesse caso, além de ter recebido tudo que pagou corrigido, ficou isento de continuar pagando o imposto até que a construtora entregue o lote para ele construir.

O caso também se aplica a apartamentos comprados na planta

O mesmo entendimento se aplica a casos de apartamentos que foram comprados na planta.

As construtoras também inserem, nos contratos, uma cláusula passando a responsabilidade do pagamento do IPTU/ITU ao comprador, mas essa cláusula é nula.

O comprador só tem o dever de pagar o IPTU/ITU quando receber o apartamento, na entrega das chaves.

Antes disso, a responsabilidade é da construtora.

Nesse caso, também é possível reaver os valores pagos indevidamente.

Também com juros e correção monetária.

Fonte: Jusbrasil