Você já ouviu falar em aluguel pena?


Se não ouviu, esse texto traz uma ótima oportunidade para que você possa introduzir essa temática no seu diaadia profissional ou até mesmo para o seu conhecimento geral. E, de antemão, saiba que ele existe sim e pode ocorrer na resolução do contrato de compromisso de compra. Agora vejamos quando e em que circunstância isso pode ocorrer.

Imagine a seguinte situação: Comprador para de pagar as prestações do financiamento (parcelamento direto com a construtora) do imóvel adquirido.

Muito bem! De acordo com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência mais moderna acerca do tema, em se tratando de contratos de compra e venda de imóveis, mediante pagamento de prestações, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do credor (incorporador/construtora), que em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e consequente reintegração de posse.

Ou seja, vendedor não pode pleitear a perda total de tudo que já foi pago pelo comprador até o inadimplemento.

Veja o que estabelece o referido artigo:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Agora, vamos recapitular o exemplo, contextualizando: comprador deixa de pagar o financiamento. Vendedor solicita em juízo a resolução contratual e consequente reintegração de posse pelo que devolverá uma porcentagem (do total que já foi pago) para o comprador. Mas, e até esse processo ser julgado? Obviamente, na maioria esmagadora dos casos, o comprador não sai do imóvel até ter uma ordem judicial para tanto, seja definitiva ou liminar. Portanto, ele continuará usufruindo do bem.

Diante do exposto, a pergunta que se faz é: É possível falar em indenização devida ao promitente vendedor em razão da fruição do imóvel pelo promitente comprador que ser tornou inadimplente, dando causa à resolução do contrato?

Segundo precedentes recentes do Superior Tribunal de Justiça – STJ, a indenização pela fruição do imóvel é devida com vistas a coibir possível resistência do promitente comprador em desocupar o imóvel em face da resolução contratual provocada pelo seu inadimplemento.

Assim, respondendo ao questionamento acima, é possível sim, além do pagamento dos pagamentos inadimplidos, que seja arbitrado um aluguel/pena que consiste no pagamento de taxa de ocupação pelo período em que o comprador permanecer na posse do bem imóvel, caso haja a rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior.

E ainda, esse aluguel/pena pode ser aplicado independente de quem tenha dado causa ao desfazimento do negócio, podendo ser tanto o comprador quanto o vendedor.

Isso porque, segundo entendimento do STJ, o pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. Ele é devido por força de lei, segundo a qual a ninguém é dado o direito de enriquecer sem causa à custa de outrem, no caso em análise, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

Logo, é possível que em uma ação de resolução do contrato de compra e venda, independente de quem tenha dado causa à resolução e, ressalvado o valor/percentual de retenção (que é assunto para um outro momento), do valor que o comprador pagou deverá ainda ser abatido os valores do aluguel, podendo reduzir e muito o valor final a receber.

Fonte: Jusbrasil - 29/04/2019