Tem uma cláusula de arbitragem no meu contrato de incorporação imobiliária. E agora?


Postado: 18/06/2019

Você comprou seu imóvel na planta e tudo estava indo bem, até que a entrega demorou, você descobriu defeitos de construção e agora deseja demandar a construtora ou incorporadora no judiciário. Mas quando foi ler o contrato descobriu uma cláusula arbitral que diz que toda e qualquer controvérsia advinda daquele contrato não será dirimida no judiciário, mas em um processo arbitral.

Este cenário tem sido cada vez mais frequente. Diversas incorporadoras estão colocando cláusulas arbitrais nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Todavia, o procedimento arbitral ainda não é conhecido de muitos advogados, e menos ainda dos consumidores. Assim, quando surpreendido pela cláusula, o adquirente do imóvel deve procurar um advogado familiarizado com o procedimento arbitral para lhe aconselhar.

Primeiramente é preciso dizer que o adquirente do imóvel, geralmente, não está obrigado a levar seu conflito para a arbitragem. Isso decorre de alguns requisitos formais e materiais que a lei exige para a validade e eficácia da cláusula arbitral no contexto da compra de um imóvel na planta. Vejamos:

A maioria dos contratos de promessa de compra e venda de unidades de um edifício são contratos de adesão. Isso quer dizer que o comprador não pôde negociar as cláusulas com a incorporadora. A Lei de arbitragemexige que a cláusula arbitral em contrato de adesão seja escrita em negrito e tenha uma assinatura ou visto separado só para ela, ou que seja escrita em um documento separado do contrato (Lei 9.307,Art. 4º, § 2º). Verifique se a cláusula do seu contrato cumpre estes requisitos, se não, pode-se afastar sua validade.

A Lei de arbitragem também determina que, cláusulas arbitrais em contratos de adesão somente terão eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem (Lei 9.307,Art. 4º, § 2º). No contexto aqui discutido, o aderente é o comprador. Portanto, se o comprador não quiser levar seu caso para a arbitragem e, em vez disso, ajuizar uma ação no judiciário, a jurisprudência tem reconhecido a competência do judiciário a despeito da cláusula arbitral, respeitando a vontade do comprador.

Todavia, dispensar a arbitragem apenas por desconhecimento ou presunção de que ela não é boa, já que foi a empresa que a incluiu no contrato, não é inteligente. Vale a pena conversar com um advogado especialista em arbitragem para fazer a análise de adequabilidade do procedimento arbitral para o seu caso. A arbitragem tem vantagens que podem ser muito interessantes dependendo daquilo que é mais importante para você.

A arbitragem, por exemplo, costuma ser mais célere que o judiciário, o que pode ser decisivo na compra de um imóvel. Uma simples busca nos sites dos tribunais comprova que entre o ajuizamento da ação e uma decisão sobre a apelação, os processos imobiliários costumam demorar mais de cinco anos para serem resolvidos e a apelação não é o último recurso possível. Um casal com filhos pequenos que deseja que os mesmos aproveitem o playground do prédio, pode se ver com filhos adolescentes quando o processo se finda. Já arbitragens, quando extremamente complexas, costumam durar no máximo dois anos. Processos simples podem ser julgados em seis meses. Os procedimentos são flexíveis e ajustáveis às partes.

Em casos que dependem de averiguação técnica, é interessante poder chamar um engenheiro ou um arquiteto para ser árbitro. A especialidade dos julgadores na arbitragem proporciona uma decisão de qualidade. Além disso, os árbitros têm tempo de apreciar cada prova e fazer uma instrução de qualidade. A audiência onde as partes fazem suas provas pode ser extensa, diferentemente do judiciário, onde a pauta de audiências de cada juiz é apertada.

Muito se diz sobre a arbitragem ser mais cara que o judiciário, todavia, o custo do processo judicial do início à última instância pode ser bem alto pois, para cada recurso é necessário pagar mais custas. Além disso, as câmaras arbitrais são empresas privadas que podem até mesmo negociar suas taxas. Não é sempre necessário recorrer a câmaras grandes. Há câmaras menores que se adequam a casos de menor monta e praticam tabelas de preços mais acessíveis oferecendo um serviço de qualidade. Seu advogado poderá analisar a escolha da câmara feita em contrato ou sugerir uma opção adequada.

De modo geral, a análise de adequabilidade do caso à arbitragem dependerá das circunstancias do caso, dos interesses das partes e também da redação da cláusula arbitral e dos aspectos ali delineados para um futuro processo arbitral.

Finalmente, importante ressaltar que a sentença arbitral é título executivo judicial, assim como a sentença judicial e poderá ser executada normalmente, seguindo o mesmo rito do cumprimento de sentença (Lei 9.307, Art. 31).

Fonte: Jusbrasil