STJ afasta a obrigatoriedade de autorização expressa para que Corretor de Imóveis anuncie na internet propostas de transação imobiliária


Ao negar provimento ao Agravo de Instrumento interposto pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado Paraná – CRECI/PR em face da decisão que negou segmento ao Recurso Especial que buscava a modificação do acórdão proferido pela Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região o STJ abre precedente no sentido de autorizar a publicidade de ofertas de transações imobiliárias mesmo diante da ausência de autorização expressa e cláusula de exclusividade em contrato de corretagem imobiliária.

Entenda o caso
O Conselho de Corretores de Imóveis do Estado do Paraná – CRECI/PR, alegando o exercício de sua atividade fiscalizadora autuou por diversas vezes um website administrado por um profissional da categoria sob o fundamento de que este teria anunciando diversos imóveis tanto para venda como para locação sem possuir autorização expressa dos proprietários, bem como pela ausência de contrato escrito com cláusula de exclusividade e, em alguns casos, até mesmo de contrato escrito.

Em suas autuações o CRECI/PR alegava que o corretor anunciou publicamente propostas de transação imobiliária sem que estivesse autorizado por escrito, cometendo supostamente infrações ao disposto nos incisos III e VIII do art. 20 da Lei nº 6530/78, artigo 5º e incisos I, IV e IX do art. 38 do Decreto nº 81871/78 e ao inciso IX do artigo 4º da Resolução do COFECI nº 326/92

Irresignado com as diversas autuações sofridas o corretor ingressou com Mandado de Segurança Preventivo, buscando no Poder Judiciário autorização para publicar as ofertas em seu website independentemente da existência de contrato escrito com cláusula de exclusividade e de autorização expressa dos proprietários dos imóveis.

Dos fundamentos jurídicos invocados
Os fundamentos para a impetração do Mandado de Segurança levaram em conta que a base jurídica utilizada para lavrar os autos de infração ferem a ordem normativa vigente, vez que anteriores a promulgação da Constituição da Republica Federativa do Brasil de 1988 e a vigência do Código CivilBrasileiro de 2002.

Sustentou-se que ao manter as autuações feitas pelo CRECI/PR estar-se-ia tolhendo direito ao livre exercício profissional (art. 5º, XIII, CF), bem como a liberdade de contratar dos envolvidos, uma vez que a inserção de cláusula de exclusividade nos contratos de corretagem é opção a ser seguida pelos contratantes, em face dos quais não se exige qualquer formalidade a ser cumprida quando de sua celebração, afrontando assim os artigos 421 e 726 do Código Civil.

Jurisprudência
De início a ordem foi denegada pelo juiz de primeira instância, sob o fundamento de que a base legal invocada pelo CRECI

“passa longe de uma pretensa inconstitucionalidade quando, na sua teleologia, busca apenas emprestar segurança às transações imobiliárias, campo que se tem demonstrado fértil às fraudes, como se verifica nas várias demandas judiciais que têm nas falhas na negociação do bem imóvel objeto de ação”.
Interposto Recurso de Apelação pelo impetrante este foi provido por maioria de votos pela Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 4º Região, sob o fundamento de que “inexiste imposição legal de cláusula de exclusividade nos contratos de corretagem”, acatando os argumentos do impetrante de que “a vedação ao exercício profissional deve ocorrer somente por previsão legal” sendo que nos caso em tela a imposição da exclusividade e de contrato escrito foi criada pela Resolução COFECI 458/95, a qual exauriu seu poder normativo, uma vez que a restrição ao exercício profissional somente pode ser criada por Lei. O relator do recurso complementa que “acerca dos contratos de corretagem, entende o egrégio STJ que a lei não exige forma especial de celebração, uma vez que basta o interesse das partes em ajustar o acordo, considerado válido mesmo que sua formação seja apenas verbalizada”.

Ao Recurso Especial interposto pelo CRECI/PR foi negado segmento com base nas Súmula 83 e 07 do STJ que estabelecem que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida” e “a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”, respectivamente.

Descontente com a decisão que inadmitiu o Recurso Especial o CRECI/PR interpôs Agravo de Instrumento ao qual foi negado segmento pela ausência de pré-questionamento, bem como pelo fato de que “decretos, portarias, circulares e resoluções não estão compreendidos no conceito de lei federal e, portanto, não permitem a abertura da instância especial”.

Conclusão
Com referida decisão o STJ manteve o acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, abrindo precedente no sentido de afastar a exigência de contrato escrito com cláusula de exclusividade como requisito indispensável para ofertar publicamente transações imobiliárias, seja na internet ou por qualquer outro meio.

Fontes: TRF4, JFPR e STJ.