Startup de aluguel de imóveis entra no ramo de reformas


O Estado de S. Paulo, 26/06/2019

A startup de aluguéis QuintoAndar quer pôr as mãos na massa, na tinta e na lixa. Conhecida por intermediar a locação de residências, dispensando fiador ou caução, a empresa também vai reformar imóveis para proprietários. “Vamos sujar as mãos pelos clientes”, diz Gabriel Nunes, presidente executivo e cofundador da startup.

Executado há cerca de um mês, o projeto, chamado de QuintoAndar Originals, tem dois objetivos: melhorar a qualidade dos imóveis disponíveis e aumentar a liquidez dos ativos, uma vez que muitos proprietários não têm recursos ou conhecimento para tocar uma reforma.

Com o novo negócio, a ambição do QuintoAndar é aumentar o porcentual de imóveis alugados no País, que está na casa de 18%, com 12,9 milhões de locações residenciais, segundo o IBGE. Nos EUA, o índice está em 36%; na Alemanha, chega a 48%. “Queremos que as pessoas vivam no imóvel certo para cada fase de suas vidas”, diz Nunes.

Por enquanto, os testes do Originals são feitos em apartamentos de até 110 metros quadrados, no centro expandido de São Paulo. O nome do projeto é inspirado no selo de produções próprias da Netflix, que usa dados e algoritmos para determinar o que pode agradar a seu público. “Com informações que já reunimos, sabemos o que um apartamento precisa ter para ser alugado”, diz Marcus Andrade, diretor responsável pelo Originals.

Munida de dados, a empresa consegue sugerir as reformas necessárias para que o imóvel seja alugado, às vezes até por um valor superior ao desejado. Foi o que aconteceu com o administrador Fernando Kobuti, de 31 anos: após ficar um ano sem alugar um apartamento nos Jardins, zona oeste da capital paulista, decidiu fazer a reforma pelo QuintoAndar.

Diversas adaptações foram feitas: de revisão de elétrica e hidráulica à quebra de uma parede para criar uma cozinha americana. Em pouco mais de um mês, o local já tinha sido alugado – e por 15% a mais do que Kobuti pedia inicialmente. “Sabia que precisava reformar, mas não tinha know-how”, diz ele. “Alugou tão rápido que até poderia cobrar mais.”

Fundado em 2013, por Nunes e por André Penha, o QuintoAndar está em 23 cidades do País. Entre o 1.º trimestre de 2018 e o mesmo período deste ano, a empresa diz ter crescido cerca de quatro vezes – a startup não revela números absolutos. A equipe saltou de 300 para mil pessoas. Parte desse crescimento foi acelerada pela rodada de aportes de R$ 250 milhões recebida em novembro passado. O Originals, conta Nunes, foi um dos argumentos do QuintoAndar para conquistar os recursos.

No programa, os proprietários podem optar por três tipos diferentes de reformas. Na básica há revisão de pisos e pintura, enquanto na superior é possível mobiliar o imóvel e incluir aparelhos de ar condicionado. A empresa não revela valores, mas estima que uma reforma básica saia por cerca de R$ 15 mil. O proprietário, porém, não precisa pôr a mão no bolso até o imóvel ser alugado. Os valores adiantados pela empresa podem ser abatidos da locação. Hoje, a empresa não cobra taxa sobre o capital investido, mas o fará no futuro – os valores ainda não foram definidos. “Nosso negócio não é reforma”, diz Nunes.

A fim de convencer os proprietários, a empresa tem distribuído um slide projetando uma reforma de R$ 20 mil em um apartamento cujo aluguel inicial é de R$ 2 mil: após a reforma, porém, esse valor sobe para R$ 2,5 mil. Descontando ainda o tempo “vazio”, o QuintoAndar projeta um retorno financeiro de R$ 6 mil, em um contrato de 30 meses. Se o contrato for renovado por mais 30 meses, o retorno sobe para R$ 37 mil.

Na visão do professor Alberto Ajzental, da FGV-SP, é um valor baixo. “O proprietário demora a ver a cor do dinheiro”, diz o pesquisador. Guilherme Fowler, professor de empreendedorismo do Insper, discorda: para ele, o grande retorno da reforma acontece a longo prazo. “Quando entrar um segundo contrato, o proprietário não precisará amortizar a dívida. Além disso, ele já tem o imóvel parado, que é um problema na mão dele”, diz o pesquisador.

Para Fowler, a principal tática do QuintoAndar não é nem a reforma, mas sim “resolver a assimetria de informação do mercado imobiliário” – um problema que também vem sendo atacado por outras startups na compra e venda de imóveis.

Administração. Para os proprietários que ainda assim não quiserem investir, a startup terá outra alternativa: assinar um contrato de administração de imóveis por tempo determinado. Assim, o dono do apartamento segue recebendo um valor mensal, mas a empresa pode reformá-lo e alugá-lo da maneira que quiser. “É um aumento do escopo original do QuintoAndar que funciona: se o giro do imóvel acelera, eles faturam mais”, diz Ajzental, da FGV.

Segundo o QuintoAndar, o selo Originals não será exclusivo dos apartamentos reformados. Imóveis no mesmo nível também terão a certificação. “No longo prazo, os Originals devem ser mais da metade dos imóveis do site”, afirma Nunes. Para ele, a tendência é que aconteça com o aluguel movimento parecido causado pelos apps de transporte, que fizeram muita gente deixar o carro de lado. “O futuro não é sobre ter, mas sobre usar”, diz. “As pessoas só deixaram o carro em casa porque o Uber conseguiu resolver o problema. Queremos fazer o mesmo com imóveis.”