OS IMÓVEIS PARA LOCAÇÕES E AS GARANTIAS “TO SUIT”


O Estado de S. Paulo
18 Jun 2019
Jaques Bushatsky é advogado e pró-reitor da Universidade Secovi

 

Qual a melhor opção em tempos de economia preocupante?

As últimas projeções do Banco Central (relatório Focus) indicam que a economia em 2019 crescerá apenas 1,71%, muito menos que os previstos 2,53%, que já não eram altos. Em março último, foram eliminados 43,2 mil postos de trabalho com carteira assinada no país; e o salário médio de admissão daqueles que conseguiram trabalho com carteira assinada foi 0,51% menor do que o mesmo mês em 2018. Além disso, 5,5 milhões de pessoas passaram a trabalhar – muitas à míngua de emprego formal digno ou outro empreendimento rentável – em aplicativos de transportes, informou o Instituto Locomotiva.

Nas locações, isso levará à falta de pagamento de aluguéis, além de outras situações muito ruinosas, como é o caso dos danos decorrentes da má conservação do imóvel e do terror quando a economia fraqueja: a falência da locatária, que acarreta a lacração do imóvel e prejuízos e contratempos ao locador. Neste cenário, surge a pergunta: como alugar a essas pessoas e ter razoável certeza de receber os aluguéis? A resposta: escolhendo adequadamente a garantia da locação, mas lembrando que tempos novos exigem soluções contemporâneas, que podem ser diversas daquelas de sempre. A opção pela fiança (50% das locações residenciais em São Paulo) é garantia executável que se sustenta sobre todos os bens do fiador, única que usualmente não onera o locatário (a impelir o seu uso), mas exige do locador a sofisticada análise do cadastro do pretendente à fiança e, depois, o vigilante acompanhamento do desempenho do contrato e do estado do fiador. Outra modalidade, a caução, é possível pelo oferecimento de dinheiro (até três aluguéis), bens imóveis, bens móveis. Viabiliza um sem número de locações, inclusive aquelas em que o cadastro do inquilino não é forte, mas existem bens suficientes para garantir o recebimento pelo locador: é o caso de novos negócios, gente recém-chegada à cidade, impossibilidade de obtenção de outras garantias, por exemplo. Cerca de 17% das locações residenciais em São Paulo são garantidas pelo seguro de fiança locatícia, que oferece coberturas que podem abranger desde os aluguéis até as multas e indenizações por danos no imóvel, restando para a seguradora o ônus de conduzir as ações judiciais. E, principal vantagem: é a única modalidade em que o locador começa a receber logo após a falta de pagamento do aluguel, livrando de abalo, portanto, o seu fluxo financeiro.

Por fim, a lei confere vantagens à locação celebrada sem qualquer garantia: o aluguel pode ser cobrado no início de cada mês e, importantíssimo, o inadimplemento acarretará o despejo liminar, em 15 dias diz a lei, somente não ocorrente se neste período o locatário se apressar a liquidar o débito total. Lógico, a cobrança após o despejo será complicada.

Qual a melhor opção em tempos de economia preocupante? Sendo a locação negócio singular em que é essencial para o seu sucesso a segurança, deve-se optar por aquela que possa “vestir” sob medida o caso concreto, abandonando-se a simples repetição de opções que já foram únicas, mas que perderam esta condição há muito, muito tempo.