O que fazer quando, após ingressar com ação de despejo, o imóvel é desocupado?


Postado: 25/07/2019

 Pode-se dizer que o “despejo” é o ato de esvaziar, desocupar. Por isso, despejar tem como uma de suas significações “tornar vazio”. Desse modo, ao contrário do que comumente se diz, a ação de despejo não é utilizada para despejar ALGUÉM, mas sim para despejar ALGO, ou seja, para despejar o IMÓVEL.

Assim, podemos concluir que é o bem imóvel locado que é despejado, isto é, esvaziado de pessoas e coisas, não o locatário, daí o equívoco da expressão “fulano foi despejado”.

Portanto, de modo genérico, podemos dizer que a ação de despejo (prevista na Lei nº 8.245/1991, através dos artigos 59 a 65) é a forma que o locador(proprietário do imóvel) tem para retirar o locatário (aquele que aluga o imóvel) de seu imóvel, caso este descumpra o que ficou acordado em contrato, como por exemplo, o não pagamento do valor do aluguel ou outra infração contratual.

Importante deixar claro que apenas relações ex locato, ou seja, aquela existente entre locador e locatário, podem ser objeto de ações de despejo. Outros vínculos que não tenham caráter locatício, tal como o comodato, não podem construir a causa de pedir em uma ação de despejo, a qual poderá ser extinta sem resolução do mérito, diante da inadequação da via processual escolhida.

Da mesma forma, a ação de despejo se mostra como único meio adequado para que se discuta a desocupação do imóvel independente do fundamento que enseja o término da locação, independente se o contrato de locação era por tempo indeterminado ou determinado, ou se o desfazimento do vínculo locatício se deu por conta do inadimplemento por parte do locatário.

Por conta disso, em caso de necessidade de retomada de imóvel objeto de uma relação locatícia, não cabe cogitar o ingresso de uma ação de reintegração de posse ou qualquer outra ação cível, mas sim o ajuizamento da ação de despejo, por qualquer que seja o fundamento do término da locação, pois, em regra, é por intermédio desta ação que o locador pode retomar a POSSE do bem locado.

No entanto, importante mencionar que há uma exceção, que é a situação de desapropriação do bem locado, ocasião em que a extinção da relação locatícia ocorrerá justamente por conta da expropriação do bem (desapropriação forçada), fazendo com que o expropriante possua a imissão na posse do imóvel.

Agora, com essa breve introdução à ação de despejo, vamos a seguinte hipótese:

Pensando retomar o imóvel por qualquer que seja o motivo (daqueles previstos em lei), você ingressa com uma Ação de Despejo e, no curso dele, o locatário-réu abandona o imóvel, deixando-o desocupado. E agora? Como fica esse processo?

A resposta está no artigo 66 da lei 8.245, vejamos:

Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

Em alguns casos, após ser proposta a competente ação de despejo, o locatário-réu, em um ato de se esquivar de suas obrigações, abandona o imóvel, isto é, deixa de exercer a posse direta em virtude do abandono (artigo 1.275, inciso III, do Código Civil).

Por isso, o abandono tratado no artigo 66 acima mencionado, nada mais é do que a renúncia da posse pelo possuidor que demonstra, de sua atitude, a intenção de não mais exercê-la.

Mas atenção! A norma fala em abandono APÓS a propositura da ação.

Então, se há o abandono ANTES da propositura da ação, o locador não teria interesse em propor ação de despejo, certo?

Errado!

O simples abandono não implica rompimento do vínculo da relação de locação.

Por isso, é necessário que o locatário DEVOLVA ao locador a posse direta de que dispõe. Assim, se as chaves não são restituídas, o locador deve providenciar, antes de recuperar a posse, a ação de despejo, mesmo ante o abandono, sobretudo em razão do artigo 5º da Lei nº 8.245/1991.

Desse modo, retomando o que dispõe o artigo 66 da lei 8.245/91, tem-se que o abandono lá mencionado é ato unilateral do locatário, razão pela qual não recupera o locador a posse do imóvel, sendo necessário ser imitido em sua posse, por ato judicial.

Então, caso não seja mais possível o despejo, necessário se faz requerer a rescisão contratual para justificar a retomada da posse, assim como o pedido remanescente, que é o de cobrança.

Por outro lado, caso o abandono ocorra no curso da apelação, o recurso não é conhecido, havendo aceitação tácita da sentença.

De todo modo, sabemos que na prática alguns locadores retomam o imóvel sem ir a juízo. Entretanto, ainda correm o risco de sofrer ação de indenização por abuso de direito e exercício de autotutela.

Podemos concluir então, que o locador poderá imitir-se na posse do imóvel quando ele for abandonado após ajuizada a ação de despejo.

Assim, em qualquer hipótese de abandono, antes ou durante a ação de despejo, deverá ao menos ser observado:

O reconhecimento da procedência do pedido e extinção do processo com resolução de mérito;

A declaração de extinção da relação de locação, com a condenação do réu no pagamento dos alugueis (caso trate de ação se despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança).

Fonte: Jusbrasil