O fiador continua responsável na prorrogação do contrato de locação ?


Postado 27/06/2019

No âmbito da locação de imóveis urbanos, poderá o locador, no intuito de reduzir os riscos inerentes ao recebimento dos valores correspondente ao aluguel, exigir do locatário uma das modalidades de garantia previstas no artigo 37 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991). Sendo uma delas a fiança.

Este tema é de suma importância no campo da locação de imóveis, quando se trata da garantia fidejussória é necessário conhecermos os limites de tais garantias.

Atrelada a segurança jurídica à fiança é uma garantias muito usada no mundo dos contratos de locação, construindo assim uma das formas de garantia do proprietário do imóvel contra a falta de pagamento dos aluguéis pelo locatário por isso é pressuposto fundamental.

Nesta esteira Maria Helena Diniz afirma que:

A garantia locatícia, que pode ser efetivada através da entrega de dinheiro, de um bem móvel ou imóvel, ou mediante promessa de terceiro, estranho à relação jurídica, de solver pro debitore, hipótese em que se configurará a garantia pessoal ou fidejussória, ou melhor, a fiança, que, além de garantir a boa vontade de locatário, completará a sua insuficiência patrimonial com o patrimônio do fiador.

Como obrigação acessória a fiança garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

O Código Civil nos artigos 818 a 839 prevê a forma do contrato de fiança, exigindo assim que o contrato deve ser formalizado por escrito e não comporta interpretação extensiva.

Além disso, a fiança pode ser de valor inferior ao da obrigação principal e contraída em condições menos onerosas, e, quando exceder o valor da dívida, ou for mais onerosa que ela, não valerá senão até ao limite da obrigação afiançada, bem como o fiador tem o direito de exigir que sejam primeiro executados os bens do devedor principal o que se denomina como benefício de ordem, salvo se houver renúncia expressa, se obrigou-se como principal pagador ou solidário ou se o devedor principal for insolvente ou falido.

Nos termos do art. 835 do Código Civil:

o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

O artigo 39 da Lei de Locação traz o seguinte contexto:

salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei

Esse artigo tem como objetivo solucionar as várias controvérsias acerca da preservação ou não da garantia após o vencimento do prazo ajustado no contrato de locação, uma vez que como já sabemos o 47 da Lei de Locaçãoaduz que findo o prazo estabelecido a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.

Assim como a fiança, o contrato prorrogado a prazo indeterminado não é perpétuo, pois a própria lei que o cria também autoriza o seu desfazimento, a qualquer tempo e por simples denúncia feita pelo locador, na qual concederá o prazo de trinta dias para desocupação, nos exatos termos do § 2º do art. 46 da Lei de Locações.

Nesse contexto Pontes de Miranda ensina:

No instituto da prorrogação, a regra é que as garantias prestadas pelo locatário continuam: quanto às garantias prestadas por terceiros, o que decide é a convenção com esses. Se a fiança diz: “até a entrega das chaves”, sem aludir ao tempo do contrato, - persiste com a prorrogação.


O Tribunal de Justiça de Minas Gerais em corrobora com esse entendimento. Vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA - RESPONSABILIDADE DO FIADOR -ENTREGA DAS CHAVES - PERMANÊNCIA DO LOCATÁRIO NO IMÓVEL DEPOIS DE EXPIRADO O TERMO FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DA AVENÇA POR PRAZO INDETERMINADO - EXONERAÇÃO DA FIANÇA - POSSIBILIDADE. Salvo disposição contratual em contrário, a fiança prestada em contrato de locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Inteligência do artigo 39 da Lei nº 8.245/91. Todavia, é reconhecida a faculdade de o fiador, no período de prorrogação contratual, promover notificação resilitória, de modo a se ver livre da garantia prestada, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador (artigo 40, inciso X, da Lei nº 8.245/91). (TJMG - Apelação Cível 1.0702.14.001523-2/001, Relator (a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/10/2018, publicação da sumula em 09/11/2018)

(grifo nosso)

Como se denota em caso de prorrogação do contrato de locação, havendo prorrogação por prazo indeterminado por foça de lei, o fiador permanece responsável, desde que no contrato de locação tenha cláusula prevendo a extensão da garantia até a efetiva devolução do imóvel.

Porém a partir da prorrogação é faculdade do fiador notificar o locador e exonerar-se da fiança conforme artigo 40 da Lei de Locações, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao Locador.

Fonte: Jusbrasil