Inquilino pode pedir usucapião do imóvel ?


Em regra, não. Para que seja reconhecida a usucapião é necessária que a posse do imóvel seja exercida com o ânimo de dono, em outras palavras, a pessoa tenha a intenção de ser e age como se dono fosse.

No caso do inquilino, ele não tem esta posse, já que existe o contrato de locação. O locatário entra já sabendo que não é dono do imóvel e que nem será.

Neste sentido:

APELAÇÃO - Usucapião - Posse ad usucapionem considerada inábil. Ausência do animus domini. Improcedência da ação - Relação locatícia comprovada - Não adquire a propriedade pela via da usucapião o locatário, o comodatário e quem quer que detenha em nome alheio a coisa que pretende assenhorear judicialmente - Decisão Mantida. Recurso Improvido. (TJ-SP - APL: 994050572876 SP, Relator: Egidio Giacoia, Data de julgamento: 11/05/2010, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/05/2010).

A decisão cita justamente o que falamos acima, o locatário não tem posse para adquirir a propriedade por meio da usucapião já que não tem a posse com o ânimo de dono.

Ainda, vale lembrar que o mero ato do inquilino deixar de pagar o aluguel e o locador não tomar nenhuma atitude não é suficiente para alterar a característica da posse (intervenção da posse).

Vejamos:

Apelação cível. Ação de usucapião. Posse da autora advinda de contrato de locação. Cessação dos pagamentos dos aluguéis há mais de 20 anos. Interversão da posse que não se verificou no caso dos autos. Ausência de ação de cobrança e de despejo que não importa em rescisão do contrato de locação. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. (TJ - RJ - APL: 0381985-22.2014.8.19.0001, Relator: WAGNER CINELLI DE PAULA FREITAS - Julgamento: 31/08/2016 - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL).

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.341.026 - RJ (2018/0198122-9) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO AGRAVANTE : MARIA DOS SANTOS ROCHA ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO AGRAVADO : JILSON MENEZES DE OLIVEIRA ADVOGADOS : AECIO HEMERLY FRANÇA - RJ150839 IANA PRISCILLA MEDEIROS ZAMBONI - RJ161474 DECISÃO 1. Cuida-se de agravo interposto por MARIA DOS SANTOS ROCHA contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado em face de acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO VERBAL. CESSIONÁRIO DA POSSE. INADIMPLÊNCIA COMPROVADA. INTERVERSÃO DA POSSE. INOCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança, julgada procedente pelo juízo a quo ao reconhecer a inadimplência da demandada, ora apelante. (...) 3. A autora sustenta que não paga aluguel, sem qualquer oposição a sua posse, uma vez que ninguém se apresentou para cobrar, confirmando as suas impressões de que o bem não mais tinha dono (...) 6. A caracterização da interversão da posse demanda prova robusta a respeito do animus domini, ou seja, do comportamento do indivíduo de tal forma que demonstre de forma inequívoca a pre- tensão dominial, não deixando dúvidas de que passou a possuir o bem com ânimo de dono. Em outras palavras, há de haver ato claro de oposição ao possuidor indireto, o que não restou caracterizado nos autos. A mera inadimplência contratual não tem o condão de modificar o caráter da posse. [...] (STJ - AREsp: 1341026 RJ 2018/0198122-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 05/10/2018) Grifo nosso.

O entendimento é que apenas o fato do inquilino deixar de pagar o aluguel não é suficiente para que este consiga a usucapião. É preciso que ele comprove que possuí a posse com o ânimo de dono.

Portanto, se o locatário comprovar que exerce a posse como se dono fosse e o preenchimento dos demais requisitos, ele conseguirá sim a usucapião.

Analisemos decisão que reconhece o direito de usucapião ao inquilino:

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA ESPECIAL. ART. 1.238, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC. PRAZO DE DEZ ANOS IMPLEMENTADO. COMPUTO DO TEMPO DE POSSE INICIADO QUANDO EM VIGOR O CC DE 1916. INCIDÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 2.029 DO CC. APLICAÇÃO IMEDIATA. INTERVERSÃO DA POSSE. RELAÇÃO LOCATÍCIA EXTINTA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO DOS ALUGUEIS. POSSE AD USUCAPIONEM. Iniciada a posse dos autores a partir de relação locatícia estabelecida com o anterior proprietário do imóvel, ocorre a interversão da causa possessionis a partir do momento em que o locatário deixa de adimplir os alugueis e o proprietário nada faz para reverter essa situação. Apesar de o art. 1.203 do CC estabelecer que, salvo prova em contrário, manterá a posse o mesmo caráter com que foi adquirida, a situação dos autos é típica hipótese de alteração da causa possessionis: a posse que originariamente era inapta para a usucapião, passa a ser tida como posse ad usucapionem pela presença de atos externos praticados pelo possuidor (animus domini), derivados da conduta omissiva do proprietário. [...] Comprovado, pelos autores, o exercício da posse sobre o imóvel, sem oposição, durante mais de dez anos ininterruptos, fazem-se preenchidos os requisitos para a aquisição da propriedade com fundamento no art.1.2388,parágrafo únicoo, doCCC, acarretando a procedência da ação de usucapião e a improcedência da ação de imissão de posse. Notificação extrajudicial que, por si só, não configura oposição a posse. APELO PROVIDO. UNÂNIME. (TJ-RS - AC: 70080107485 RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 10/04/2019, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 17/04/2019). Grifo nosso.

No caso os locatários deixaram de pagar o aluguel em 1996 e em momento algum o locador ingressou com a ação de cobrança ou de despejo, sendo que completaram a posse para usucapião em 2006.

No processo ficou comprovado que os inquilinos exerceram a posse com o ânimo de dono, provaram isso com outros elementos, além do mero inadimplemento.

Queremos deixar claro que não é caso para criar pânico e achar que qualquer inquilino irá conseguir isso. Este caso é uma exceção a regra, apenas em situações bem específicas é que isso acontece, já que comprovar a alteração da posse é algo que não é tão fácil quanto se parece.

FONTE: Jusbrasil