É possível rescindir um contrato de aluguel sem pagar multas ?


Postado: 16/06/2020

Sempre que passamos por dificuldades financeiras alguns temas começam a rondar nossas cabeças: como conseguir mais dinheiro? Escolho alguma conta para deixar de pagar? Durante a pandemia, um desses temas é a possibilidade de deixar o imóvel em que mora por uma opção mais barata. Vamos conversar sobre a rescisão do contrato de aluguel e em que situações a multa prevista em contrato não poderá ser cobrada.

Hipóteses Consensuais

As hipóteses consensuais são aquelas em que locador e locatário, ao firmarem o contrato, pactuam cláusulas que permitem que o contrato seja extinto sem multa. Vamos entender suas espécies.

A primeira delas (acredito ser a mais comum) é o Distrato Consensual. Essa cláusula permite que os pactuantes, de comum acordo, ponham fim ao contrato de locação. Essa cláusula exige dois requisitos: que ela seja prevista expressamente no contrato e que o distrato seja feito pelo mesmo instrumento pelo qual o contrato foi pactuado (art 472, CC). Vamos entender melhor com um exemplo:

João alugou um apartamento para Pedro por 30 meses. Então, durante a pandemia, Pedro procurou o proprietário para informar que seu salário seria reduzido e não teria condição de arcar com os próximos aluguéis. João, então, ciente da situação de Pedro e de que havia outros interessados no imóvel, decide junto com Pedro pelo Distrato Consensual, que será feito por instrumento particular, o mesmo meio que utilizaram para firmar o contrato de aluguel.

A segunda cláusula é a Cláusula Resolutiva. Ela permite que o locador ou o locatário, nos casos de descumprimento de alguma cláusula do contrato, notificar a sua intenção por meio de denúncia cheia, uma vez que essa cláusula se opera de pleno direito, ou seja, não depende de uma ação para ter efeito (arts 474 e 475CC). Porém ela deve estar presente de forma expressa, pois esse é seu requisito de validade.

Por ter força de extinguir o contrato de modo unilateral, a jurisprudência entende que não basta ser expressa, ela deve ter um destaque considerável das demais cláusulas, evitando fontes ilegíveis, ser inserida em rodapés etc.

A terceira Cláusula é a Cláusula de Resilição. Diferentemente da cláusula resolutiva, a resilição não depende do descumprimento do contrato para ser operada (art 473, CC), bastando a denúncia vazia do interessado de pôr fim ao contrato. Essa cláusula é muito comum nos contratos por prazo indeterminado. Para ser válida, assim como as demais, depende de sua previsão expressa no contrato. Ela pode ser operada tanto pelo locador quanto pelo locatário.

Por fim, a quarta possibilidade é a Rescisão. Ela ocorre judicialmente, nas situações em que o contrato não prevê alguma das cláusulas aqui citadas. A rescisão, por ser judicial, depende de provas e muitas vezes ocorre nas situações em que há autorização legal para ocorrer. Vamos entender melhor quais são as situações em que a lei autoriza a extinção do contrato de locação sem a presença de uma multa.

Hipóteses legais

A legislação locatícia tem um viés principiológico quanto as posições de locador e locatário: ao locador, não pode exigir o imóvel enquanto perdurar o contrato. Já o locatário pode deixar o imóvel, desde que pague a multa proporcional ao cumprimento da sua obrigação. Então, o que veremos aqui são exceções a essa regra. Vamos a elas.

O locatário tem direito a deixar o imóvel sem pagar a multa quando:

  1. for transferido, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, devendo notificar o locador com prazo mínimo de 30 dias de antecedência;
  2. o contrato era por prazo determinado e ao seu término o locatário decide não continuar no imóvel;
  3. o contrato era por prazo determinado, mas nem o locador ou o locatário denunciam o contrato, convertendo-se por prazo indeterminado, podendo ser denunciado a qualquer tempo pelo locatário.
  4. o locador não cumpre com as obrigações impostas pelo artigo 22 da lei do inquilinato.
  5. o contrato era por prazo indeterminado e o locatário denuncia por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. Caso o locatário não denuncie a locação com essa antecedência mínima, o locador poderá exigir um mês de aluguel e encargos, vigentes à época em que o contrato for extinto.

Já o locador poderá desfazer o contrato de aluguel quando:

  1. o imóvel for requisitado para moradia própria, sua esposa ou companheira, filhos e avós;
  2. o inquilino descumprir o contrato de aluguel, lei ou praticar atos ilícitos;
  3. o Poder Público determinar a realização de reparações urgentes, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-la;
  4. o contrato era por prazo determinado e ao seu término o locador decide não continuar alugando;
  5. o contrato era por prazo determinado, mas nem o locador ou locatário denunciam o contrato, convertendo-se por prazo indeterminado, podendo ser denunciado a qualquer tempo pelo locador.

Sempre que a lei se refere a denunciar o contrato ela fala justamente da interpelação da vontade de alguém em rescindi-lo, podendo ser vazia, quando a lei ou o contrato não impõe que se dê uma justificativa; ou cheia, quando a lei ou o contrato impõe à necessidade da justificativa. Vamos entender melhor esse sistema com exemplos:

João alugou um imóvel de Pedro, por ser próximo ao seu trabalho. O contrato era por prazo indeterminado e ao decidir abrir o próprio negócio em outra cidade, João notifica Pedro que em 30 dias sairá do imóvel. Essa é uma denúncia vazia.

A filha de Pedro, que fazia faculdade em outro Estado retornou para sua terra natal e está em busca de um imóvel. Então, conversando com seus familiares, chegou à conclusão de que não tinha condições de ajudar a filha a comprar um imóvel. Então, Pedro notifica João, que precisará do imóvel para moradia de sua filha. Essa é uma denúncia cheia, porque há interesse no inquilino que irá morar lá, já que a lei limita essa hipótese ao cônjuge, companheiro, ascendentes e descendentes. Não podendo ser aplicada essa hipótese a um primo, por exemplo.

Conclusão

O contrato de aluguel pode prever cláusulas de extinção que permitem ao locador ou ao locatário as operem em determinadas condições, protegendo os interesses de ambas as partes. Por esse motivo, é tão importante a presença um advogado especializado para sua confecção. Quando o contrato não prevê cláusulas amigáveis de extinção, é preciso provocar o judiciário para que a sentença resolva o contrato de forma definitiva.

Fonte:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

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