Como saber se a multa por rompimento do contrato de aluguel é abusiva


Postado: 13/06/2020

O contrato de locação é um compromisso assumido entre o locador (proprietário do imóvel) e o locatário (pessoa que utilizará o imóvel por determinado período), tendo como contrapartida pagar o aluguel.

Para firmar esse ato eles pactuam um contrato de locação, determinando diversas regras sobre conservação, encargos, responsabilidades quanto aos aluguéis e em caso de descumprimento delas, há previsão de multas.

Nem sempre as coisas correm como o esperado, principalmente durante a pandemia e o contrato acaba sendo rompido, incumbindo ao locador arcar com a multa. Vamos entender melhor essa situação para compreendermos quando ela é abusiva.

Quais são as multas?

Nos contratos de aluguel, são comuns as cláusulas prevendo multas para diversos aspectos do contrato, como reparação por construções indevidas, pela falta de cuidado na manutenção e conservação etc. Porém, as mais comuns são as multas por atraso ou pelo rompimento do contrato.

Existem, basicamente, duas espécies de multa previstas nos contratos de locação: a multa moratória e a multa compensatória (também chamada de cláusula penal). A primeira é aquela aplicada nos casos em que o pagamento é feito após o seu vencimento, ou seja, com atraso. Já a multa compensatória é aquela de natureza de indenização, sendo devida nos casos em que há o descumprimento de uma cláusula do contrato, garantindo que os prejuízos por esse descumprimento sejam ressarcidos. Vamos entender melhor com exemplos:

Exemplo 1: João tem de pagar o aluguel todo dia 15. Por ser controlador, ele nunca paga antes, sempre deixa para o último dia. Então, por um motivo qualquer acabou se esquecendo de pagar seu aluguel no valor de R$ 1.000,00 na data correta. No dia seguinte, passa a incidir a multa moratória de 10%, prevista em contrato.

Exemplo 2: Pedro está cansado de morar longe da praia, há meses ele sente que perde muito tempo de ônibus até chegar à praia para surfar. Então, ele decide sair do apartamento alugado na cidade para alugar uma casa na praia. Ao romper esse contrato, ele deve compensar o proprietário por sair antes do prazo estipulado, devendo suportar a multa compensatória no valor de 3 aluguéis.

lei do inquilinato impõe que “o locatário, todavia, poderá devolvê-lo (o imóvel), pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada” (art. Lei do inquilinato).

Nesse mesmo diploma legal há uma exceção: a devolução do imóvel por transferência de localidade de serviço, desde que o locador seja notificado, no prazo mínimo de trinta dias de antecedência (Art. , Parágrafo Único, Lei do inquilinato.)

Vale lembrar que a multa moratória incide quando há atraso no pagamento, enquanto a multa compensatória surge quando há descumprimento do contrato. Portanto, elas podem ou não ser cumuladas, como por exemplo se a pessoa quer deixar imóvel com aluguéis em atraso.

Compreendidos os institutos, vamos conversar sobre como saber se a multa é abusiva ou não no nosso próximo tópico.

Quando ela é abusiva.

Como vimos no artigo  da Lei do inquilinato, a multa deve ser “proporcional ao período de cumprimento do contrato”. Então, quando pensamos na multa compensatória, vemos que ela pode ser livremente pactuada em contrato, mas o seu valor deve levar em consideração a parcela cumprida e a não cumprida do contrato. Vamos acompanhar no exemplo:

Exemplo: Pedro, do exemplo anterior, ao se deparar com a cobrança de multa dos três aluguéis, questiona o valor completo da multa uma vez que já tinha cumprido metade do tempo do contrato. Então, o valor devido não é o de 3 aluguéis, mas sim de 1 aluguel e meio.

Nesse mesmo sentido, o Código Civil em seu artigo 413 dispõe que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte”. Então, a multa compensatória será considerada abusiva quando não considera a parte cumprida do contrato de locação.

Também poderá ser considerada abusiva a cláusula penal que “exceder o da obrigação principal” (412, CC.) Então, se o valor da multa compensatória acabar se tornando maior do que a dívida principal, ela é considerada abusiva.

Já multa moratória, não tem natureza de cláusula penal e por isso não tem previsão de um teto na lei do Inquilinato, no Código Civil e na própria Lei da Usura. Então, a jurisprudência tem entendido que o valor justo fica entre 10% e 30%. Valores que excedam este patamar podem ser considerados abusivos.

Vale lembrar que a relação locatícia não é uma relação de consumo. Por este motivo, é inaplicável o teto previsto de 2% no código de defesa do consumidor.

Então, você analisou a cobrança e identificou uma multa abusiva, vamos entender o que fazer.

O que fazer nesses casos?

Considerando que as relações de locação são consensuais, é possível que você converse com o proprietário ou questione a imobiliária sobre os valores apresentados. Sendo o diálogo uma via impossível, não resta alternativa a não ser levar a discussão ao judiciário.

O juiz dificilmente anulará a cobrança, pois ela tem uma base legal para existir, mas ele reduzirá os valores apresentados por extrapolarem os ditames legais, a equidade e os princípios gerais dos contratos.

Fontes: 

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/D22626.htm

Fonte: Jusbrasil