Como renovar a locação comercial? Saiba quando e como o locatário poderá ter o contrato de locação renovado


Postado: 12/11/2019

Um dos instrumentos mais poderosos à disposição de comerciantes é a chamada Ação Renovatória de Contrato de Locação.

Exceto aquelas empresas que possuem completa assessoria jurídica, o que geralmente se vê no cotidiano é a seguinte situação: é firmado um contrato de locação – seja pelo prazo que for – e, nos últimos meses, o lojista procura o locador a fim de obter a renovação.

Contudo, ao assim proceder, são geradas intensas negociações para definir o novo valor de aluguel, sendo que na maioria das vezes prevalecerá a vontade do proprietário, visto que este, naturalmente, ocupará uma posição de vantagem em relação ao locatário.

Ao locatário restará optar entre aceitar a condição imposta, ou, então, ser obrigado a procurar outro ponto comercial, o que gerará enormes prejuízos.

Justamente para evitar essa situação, a Lei de Locações prevê a possibilidade do comerciante, por meio da Ação Renovatória, obrigar o locador a renovar o contrato de locação, fixando aluguel dentro do padrão de mercado.

Em outras palavras, a sentença proferida pelo juiz será considerada como instrumento de renovação do contrato.

Porém, para que tenha direito à chamada “renovação compulsória” da locação, o estabelecimento deverá cumprir determinados requisitos, ilustrados na figura abaixo:

Como se vê, a possibilidade de ajuizamento da ação renovatória depende exclusivamente da existência de requisitos objetivos por parte do locatário.

O prazo de 05 anos referendado no primeiro item pode ser atingido tanto por meio de um único instrumento, como também pela soma de contratos de locações sucessivos e ininterruptos que atinjam os 05 anos.

Além disso, é importante que se diga que o contrato não pode estar vigorando por prazo indeterminado!

Isto significa que, mesmo que o lojista esteja no imóvel há 05 anos ou mais, se o prazo estabelecido no contrato escrito já venceu e, por isso, vigora por prazo indeterminado, não haverá a possibilidade ação renovatória!

Em relação ao segundo requisito, desnecessárias maiores explicações: somente pode requerer a ação renovatória quem esteja 100% em dia com suas obrigações locatícias – não somente aluguel, mas todos os demais encargos contratuais, podendo ser citado como exemplo a contratação de seguro contra incêndio.

O período mínimo de 03 anos de exercício da mesma atividade significa que, dentro dos 05 anos de contrato, o lojista precisa ter atuado no mesmo ramo nos últimos 03.

Se ao longo da locação houve alteração de ramo de atividade, a renovatória somente será cabível se ela permaneceu a mesma nos últimos 03 anos de contrato.

Esta prova pode ser feita de diferentes formas, tais como pelo contrato social e por notas fiscais emitidas no período.

Por fim, o prazo em que a ação renovatória deve ser ajuizada é de primordial importância! E de acordo com a Lei de Locações, o locatário deve distribuir seu processo dentro dos 06 primeiros meses do último ano do contrato.

Para ficar mais claro, basta observar a seguinte linha do tempo:

Diferentemente do que costuma acontecer na prática, o momento correto para o locatário iniciar a negociação para a renovação da locação é a partir do início do último ano. Não havendo acordo, haverá ainda a possibilidade da ação renovatória.

De outro lado, se tais negociações têm início somente nos últimos meses de contrato, até mesmo faltando 06 meses para o término, o locatário já inicia as tratativas totalmente à mercê da “boa vontade” do proprietário, que pode exigir o valor que bem entender – já que não haverá mais a possibilidade de ação renovatória.

Em relação ao procedimento, em regra, há no máximo uma audiência – para tentativa de conciliação – bem como é realizada uma perícia, com a nomeação de um perito judicial, que aferirá o valor de mercado para a locação. Vejamos o esquema a seguir:

Fonte: Jusbrasil