A importância do registro do contrato de locação imobiliária residencial ou comercial


Postado: 21/04/2020

Seguindo nos meus estudos sobre Direito Registral Público, surgiu a questão tormentosa a respeito da real necessidade do registro dos contratos de locação imobiliária, seja ela residencial ou comercial.

 O art. 129, item 1º da Lei dos Registros Publicos, enumera a possibilidade de registro de contrato de locação de imóveis no Registro de Títulos e Documentos, sem descuidar do registro junto ao Registro de Imóveis da situação do imóvel, verbis:

Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros:

1º) os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto do artigo 167, I, nº 3; 

A palavra "prédios" diz respeito aos prédios residenciais e comerciais, ou seja, casas, edifícios, escritórios, lojas, bares, restaurantes, etc...

 Conclui-se que para ter efeitos contra terceiros, é necessário um duplo registro: registro no Registro de Títulos e Documentos - RTD e também, junto ao Registro de Imóveis - RI, dentro da transcrição ou matrícula do imóvel.

 Um olhar desavisado poderá concluir como mera burocracia desnecessária, entretanto, conforme se verá, o registro do contrato de locação é de suma importância, principalmente ao locatário. Eis o ditado do Código Civil:

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

 Ou seja, caso não haja o registro do contrato de locação junto ao Registro de Títulos e Documentos e no Registro de Imóveis, o locatário/inquilino terá que desocupar o imóvel, mesmo contra sua vontade.

 Estando registrado o contrato de locação, o locatário/inquilino passa a ter algumas regalias, mas desde que o contrato esteja assinado por duas testemunhas:

O novo proprietário é obrigado a obedecer o contrato de locação ou, a arcar com a multa rescisória;

O inquilino poderá anular a venda do imóvel, caso não tenha exercido o direito de preferência contra o novo proprietário;

Nos termos do art. 33 da Lei nº 8.245, a Lei de Locações, o locatário também terá direito a perdas e danos e também anulação da venda para que possa comprar o imóvel em detrimento do novo proprietário, ou seja, permissa venia, poderá "passar na frente" do comprador do imóvel ou seja, sem o registro do contrato não é possível alegar violação ao direito de preferência.

Já existe posicionamento jurisprudencial neste sentido de que na ausência do registro do contrato de locação, o inquilino não poderá alegar violação ao direito de preferência. 

 Concluímos que embora exija um certo investimento financeiro, vale muito a pena efetuar o registro do contrato de locação, para fins de preservar o direito de preferência de compra, bem como a continuidade da locação, em caso da venda do imóvel.

Fonte: Jusbrasil