7 Perguntas sobre locação de imóveis


Qual o limite da responsabilidade do fiador ?

O fiador é solidário nas obrigações advindas do contrato de locação. Há decisões que entendem que o fiador não é responsável por valores advindos de acordos entre as partes a que não anuiu expressamente, nem por despesas processuais onde não foi parte.

Em resumo: O fiador é responsável por todas as obrigações que anuiu.

O aluguel pode ser cobrado de forma antecipada ?

Conforme expõe o art. 42 da lei 8.245/91:

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Em resumo: Contratos com garantia não podem ter aluguel antecipado.

Quem pagará impostos e taxas do imóvel ?

Dispõe o art. 25, da lei 8.245/91, que o LOCADOR é responsável pelo pagamento de impostos, taxas e o prémio de seguro complementar.

Mas abre a possibilidade de "salvo disposição expressa em contrário no contrato."

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.

Em resumo: Se o contrato não fizer previsão, quem pagará será o Locador.

Os locatários (inquilinos) separaram? E agora ?

No caso de separação, independente se for apenas separação de fato ou separação legal, o locatário (inquilino) que permanecer no imóvel assume todas as obrigações contratadas.

Detalhe: A indispensável que seja comunicado ao locador e também ao fiador (se houver) quem será o responsável pela continuidade dos pagamentos de locação e de manutenção do imóvel.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Em resumo: Mantém o contrato de locação o locatário que permaneceu no imóvel.

Quais os tipos de garantia em um contrato de locação ?

São 4 as possibilidades de garantia em contratos de locação de bens imóveis urbanos. De acordo com o art. 37 da lei 8.245/91:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

O locador está pedindo mais de um tipo de garantia. Pode ?

Não! Perceba o que trata o parágrafo único do artigo 37 da lei 8.245/91:

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Em resumo: Não pode cumular mais de uma garantia no contrato de locação. 

Posso sublocar ou emprestar o imóvel que aluguei ?

Existe essa possibilidade, porém é indispensável que esteja expressamente autorizado pelo locador, seja no próprio contrato de locação ou até mesmo em declaração posterior ao contrato mas anterior à sublocação.

Art. 13 A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Em resumo: Pode! Desde que haja autorização do locador.

Fonte: Jusbrasil